Razmišljanja o predloženim Izmjenama i dopunama prostornog plana Splitsko-dalmatinske županije te općenito o kulturi prostornog planiranja na našoj obali, prokomentirao je za naš list Miroslav Dragičević, doktor ekonomskih znanosti, i osnivač tvrtke “Horwath Consulting Zagreb” koja je specijalizirana za hotelijerstvo, turizam i industriju slobodnog vremena.
– Hrvatska obala, a posebno ona dalmatinska, u zadnjih je 20-ak godina predmet sukoba poduzetničkih razvojnih vizija koji lobiranjem nastoje prigrabiti startnu poziciju u planovima višeg reda (županijski planovi) i skupina oponenata koji se uglavnom regrutiraju iz humanističkih profesija, ali i sve više iz nevladinih institucija i drugih kritičara iz sloja “objektivnih gubitnika tranzicije”, a kako sad stvari stoje, gubitnici su svi ili u najmanju ruku većina.
I tu ne bi bilo ništa problematično kad bi postojao neki drugi idealni model prostornog planiranja koji bi bio izveden iz interesa lokalne zajednice kojoj bi trebao služiti turizam.
Međutim, tog modela prostornog planiranja jednostavno nema jer naše lokalne zajednice nisu zrele artikulirati viziju, tj. na zreli način definirati svoju turističku budućnost – ističe dr. Dragičević. U svemu tome postoji, tvrdi, jedan veliki apsurd.
Kritiziranje dominira
– Naime, kad je riječ o Dalmaciji, nije došlo do izgradnje novih projekata od velikih domaćih i stranih investitora.
Osim što su neki stari objekti obnovljeni i restrukturirani, nema niti jednoga globalnog projekta, nema niti jednog golfskog terena, niti nikakvih mješovitih projekata, ali s druge strane izgrađeno je desetke tisuća novih vikendica i apartmana. A o mnogim se projektima pričalo i samo pričalo i tko zna dokle će se pričati.
Ja bih zapravo ovu situaciju okarakterizirao tek kao zagrijavanje za stvarne promjene u toj domeni kojima će uskoro prethoditi mnogo ozbiljnija rasprava na lokalnoj razini. Naime, Hrvatska definitivno ulazi u polje ozbiljne diferencijacije svojih turističkih destinacija i za 10 do 20 godina više ništa neće biti isto. Trenutno, međutim, živimo u situaciji gdje kritiziranje dominira, a to je logična posttranzicijska faza. Za kritike uglavnom ne treba hrabrosti, a za poduzimanje i te kako treba.
Međutim, onaj koji planira ili lobira da mu lokacija dobije status potencijalnog projekta, tek je u fazi kandidature i ne bi ga zasad trebalo ograničavati jer on po prirodi stvari ne može učiniti ništa na štetu Hrvatske i Hrvata – smatra naš sugovornik.
Prošlo je vrijeme mešetara
Kaže i da je, globalno gledajući, prošlo vrijeme “njegova veličanstva Frankensteina financijskog inženjeringa koje je kod nas na različite načine trajalo više od 50 godina”.
– Nema više novca, nema kupaca nekretnina niti će više ikad biti kupaca ili graditelja po osnovi mešetarenja. Dolazi vrijeme realnog, ozbiljnog i inovativnog poduzetništva, po mojem sudu uglavnom s vanjskim igračima. U tom kontekstu se i sadašnje igre s planovima moraju shvatiti kao dalji odmak u razmišljanjima, popravkama nekih prethodnih pogrešaka, a da bi se iste ili nove lokacije mogle tržiti uglavnom s vanjskim investitorima.
I oni su ti koji će donijeti nova i konstruktivna pravila igre, a ne nikako domaći mešetari. U tom smislu, a sukladno razvoju situacije svakako treba očekivati nove promjene istih planova, a do tada treba vjerovati profesiji prostornog planiranja da iz ove perspektive radi onako kako najbolje zna.
Naime, županije po zakonu moraju imati planove pa i njihove dopune sukladno razvoju situacije na tržištu neovisno što ja osobno mislim da će i od ove runde planiranja malo toga biti realizirano u skoroj budućnosti. I zapravo svakom onom tko dovede projekt do faze financiranja i realizacije, valja podići spomenik. A ima li vode za golf ili ne je sekundarno pitanje – mišljenja je Dragičević.
Skrivena betonizacija
Navodi primjer Malte kojoj je glavni izvor vode tvornica za desalinizaciju, a opet nitko ne govori da je Malta ekološki i socijalno izgubljena zemlja. Smatra da su priče o ekologiji “prošlost” jer održivost kao temeljni razvojni koncept danas mora dati odgovore ne samo na ekologiju, nego i na ekonomiju i socijalu.
– Prema inicijalnom uvidu u prijedlog izmjena i dopuna prostornog plana Splitsko-dalmatinske županije, vidljivo je da se dio prethodno definiranih lokacija za turizam ukinuo, dio smanjio, a dio novih otvorio te da je ukupna bilanca potencijalne izgradnje nešto smanjena u odnosu na prethodno stanje.
Upada, međutim, u oči da je nastalo nekoliko novih i rekao bih “jačih“ lokacija koje su stvar lobiranja novih/starih vlasnika tih lokacija, tj. njihova dimenzioniranja i strukturiranja na temelju vizija njihovih vlasnika. Je li to stvar spašavanja nekoga starog “landbankinga“ ili ulazak u novi, manje je važna stvar.
Važno je da i ovdje postoji nešto veća sklonost izgradnji apartmana, a ne hotela, da postoje skrivene ideje o tzv. betonizaciji i sl. Tko zapravo lokalno danas i razmišlja o hotelima nakon iskustava “Lav Meridiena” ili “Marjan Hiltona” koji muku muče s businessom ili pak izgradnjom – napominje Dragičević, koji primjećuje da po izmjenama u malim lokalnim zajednicama postoje dosta ambiciozni projekti, pa se pita jesu li te lokalne zajednice uopće zrele za te projekte ili im se oni nameću.
Što treba Braču ili Hvaru
– Tu dolazimo do ključnog pitanja je li na Braču ili Hvaru, uz naslijeđene hotele iz prošlosti, moguće danas uopće izgraditi neki novi održivi “green field” projekt tipa, recimo, dubrovačkih Sunčanih vrtova ili Punta Skale kod Zadra.
Ako gledamo globalnu praksu, ne mali je broj takvih resorta nastao u potpuno djevičanskim krajevima pacifičkih i drugih otoka s vrlo krhkim socio-kulturnim, ekološkim i infrastrukturnim supstratom. A da o Mediteranu niti ne govorimo.
Stoga je ključno pitanje tko zapravo vrijednosno odlučuje za lokalnu zajednicu što je dobro i što ne, odnosno koja je to razina lokalne zajednice koja o tome može meritorno odlučiti.
Po mom sudu je to zasigurno lokalna razina turističke regije, tj. županije koja ima svoj “brand” profil i identitet. I tu zapravo dolazimo do ključnog pitanja zrelosti i kapaciteta političke elite na županijskoj razini da meritorno uspostavi i provede viziju turističkog razvoja na temelju kriterija stvaranja najveće moguće dodane vrijednosti.
Dakle, i na primjeru ove županije imamo situaciju da netko planira nešto raditi, planeri to stavljaju u plan na temelju vlastitoga metodološkog instrumentarija, a oponenti plana se pozivaju na betonizaciju i druge vrijednosne kritike, pa će se evolucijom toga dijaloga stvari sedimentirati neko vrijeme, a stvari će se za najviše nekoliko godina iz ideološke sfere brzo prebaciti u sferu realnog.
Tko brani Braču da postane nova Malta, naravno ako to Bračani žele. Međutim, to im vjerojatno ne bi tržišno pogodovalo niti bi bilo ekonomskim izvodivo, iako imaju kopna kolika je Malta, a stanovnika 30-ak puta manje.
Međutim, priječiti da se Braču stvori nekoliko ozbiljnih resorta i golfova, ili pak da se na Brač useli par tisuća dobrostojećih Europljana, također bi bilo neozbiljno i rekao bih suludo – napominje Dragičević.
Da su nas barem Nijemci betonizirali prije 50 godina
– Širi se strah da će, pak, sada stranci betonizirati našu obalu. Sadašnja je nacionalna ideologija sklonija tezi da treba ostati živjeti sam u vlastitoj betonizaciji.
Osobno sam nesretan da nas nisu recimo Nijemci, Austrijanci ili Britanci betonizirali u proteklih 50 godina jer bi obala ipak bila malo uređenija, premda sam osobno kulturološki protiv posjedovanja tradicionalnog modela nekretnina – smatra.
Kaže i da logika nameće Splitsko-dalmatinskoj županiji da podigne udjel hotelskog smještaja u ukupnoj strukturi te da ta logika ima smisla utoliko što nameće novu poslovnu misiju i viziju turističkog razvoja.
– U kojoj je mjeri današnja politička elita Županije spremna za nove izazove, drugi je problem. Vjerojatno malo ili puno manje nego što su zahtjevi trenutka. No, to ne znači da treba rušiti ambicije kakvih- takvih poduzetnika demagogijom i propalom ideologijom. Neka ima mešetara što više i sa što više projekata. Mešetari su blago, ali ih nema.
Pri tome ne mislim na male građevinske špekulante koji su nagradili toliko apartmana i nagrdili znatan dio obale. Mislim na velike mešetare s velikim projektima jer tek ako oni nešto počnu raditi, država ima nade – zaključuje.