SIVA ZONA NEKRETNINSKOG BIZNISA: Kako agencije jeftine sobe na obali pretvaraju u „stanove“

Hrvatsko tržište nekretnina već godinama proživljava nezapamćenu ekspanziju, no paralelno s rastom cijena svjedočimo i sve kreativnijim, ali pravno iznimno upitnim modelima prodaje i to preko licenciranih agencija za prodaju nekretnina.

Izvrstan primjer ovog trenda vidljiv je na otoku Viru, jednoj od najtraženijih destinacija u Zadarskoj županiji, gdje se ponuda ovakvih jedinica kreće u cjenovnom razredu od 48.000 € do 53.000 €. Iako se ove jedinice oglašavaju uz naglasak na blizinu mora (cca 300 metara) i osigurano parkirno mjesto te “zajedničku kuhinju i terasu “, detaljnija pravno-tehnička analiza otkriva da je kupovina ovakve nekretnine iznimno upitan i rizičan potez koji se svjesno prešućuje kupcima.

Iako se ovakve ponude oglašavaju kao brze i pristupačne investicije, iza njih se skriva kompleksna pravna siva zona koja otvara ključno pitanje: kako je uopće moguće pravno etažirati i prodati sobu kao samostalnu cjelinu te što to govori o stanju današnjeg tržišta?

Može li soba uopće biti samostalna uporabna cjelina?

Činjenica da se soba s kupatilom bez kuhinje prodaje kao samostalna jedinica u pravnom smislu predstavlja ogroman izazov. Naime, prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, etažno vlasništvo (vlasništvo posebnog dijela nekretnine) može se uspostaviti samo nad samostalnom uporabnom cjelinom. To je u pravilu stan koji se sastoji od više prostorija (uključujući kuhinju ili barem čajnu kuhinju i kupaonicu) ili samostalni poslovni prostor.

Prodaja sobe bez kuhinje, uz napomenu o „korištenju zajedničke kuhinje“, u pravnom smislu predstavlja ogroman izazov i rizik iz nekoliko razloga.

Nemogućnost klasičnog etažiranja: Ured za graditeljstvo u redovnom postupku ne bi smio izvoditi etažiranje i izdati potvrdu da je pojedinačna soba bez kuhinje „samostalna uporabna cjelina za stanovanje“.

Model suvlasničkih udjela (idealan dio): U praksi se ovaj problem najčešće „zaobilazi“ tako da kupac ne kupuje točno definiran stan (npr. Stan S1), već kupuje određeni postotni udjel u cijeloj zgradi (npr. 12/100 dijelova nekretnine).

Nužnost Međuvlasničkog ugovora: Kako bi taj postotak u papirima odgovarao točno određenoj sobi na terenu, svi suvlasnici zgrade moraju potpisati Međuvlasnički ugovor s prijedlogom ili planom razvrgnuća suvlasništva odnosno ugovor o diobi posjeda i korištenja. Ako samo jedan suvlasnik u budućnosti odbije suradnju ili ospori ugovor, pravna sigurnost kupca ozbiljno je ugrožena.

“Apartmanizacija” do krajnjih granica i rizici same kupovine

Pojava ovakvih nekretnina na tržištu izravna je nuspojava dubljih socio-ekonomskih poremećaja u državi. Ona savršeno oslikava trenutačnu dijagnozu domaćeg tržišta.

Potpuni slom priuštivosti: Budući da su klasični jednosobni stanovi i apartmani cjenovno postali nedostižni prosječnom građaninu (prelazak granica od 150.000 € naviše), potražnja se spustila u najniži cjenovni rang. Tržište je stoga stvorilo proizvod prilagođen kupovnoj moći – makar on bio pravno manjkav.

Gubitak privatnosti i operativni kaos: koncept zajedničke kuhinje i zajedničke terase s potpunim strancima u zgradi u potpunosti narušava mir i privatnost. Pitanja poput toga tko održava i čisti zajedničke prostorije, tko plaća zajedničke režije i kako suživjeti s nepoznatim susjedima u istoj kući, u praksi redovito dovode do nerješivih konflikata.

Manjak institucionalne kontrole: Činjenica da se objekti s nejasnim pravnim statusom, zajedničkim kuhinjama i improviziranim priključcima javno plasiraju kao gotovi proizvodi ukazuje na izostanak stroge kontrole u segmentu etažiranja, kategorizacije i izdavanja uporabnih dozvola.
Naime jednom kada se uporabna dozvola izda, inspekcijski i regulatorni nadzor nad objektom potpuno prestaje, osim ako slučajno to netko ne prijavi Državnom inspektoratu. Unutar četiri zida vlasnici tada provode divlje prenamjene, komadaju prostor i preopterećuju instalacije bez ikakve naknadne kontrole, što stvara dugoročni kaos u zemljišnim knjigama i izravno ugrožava pravnu i tehničku sigurnost kupaca.

Zarobljeni kapital 

Kupnja sobe s kupaonicom pod izlikom „povoljne nekretnine na moru“ predstavlja hod po pravnom rubu. Bez čistog etažnog elaborata u kojem je ta soba navedena kao samostalna jedinica u zemljišnim knjigama (1/1 vlasništvo), kupac dugoročno riskira probleme s preprodajom, postizanjem realne cijene, nemogućnost podizanja stambenog kredita jer banke odbijaju izdati stambene kredite za kupnju suvlasničkih udjela koji nisu čisto etažirani te potencijalne sporove s ostalim suvlasnicima zgrade. Ovakve ponude jasno dokazuju da je domaće tržište nekretnina dosegnulo fazu u kojoj glad za kvadratima na obali nadvladava osnovne institute pravne sigurnosti dok agencije, umjesto da štite kupce, aktivno sudjeluju u prodaji proizvoda s ugrađenim pravnim i tehničkim zamkama.